Капкан ипотеки – где выход?

Положение на ипотечном рынке и пути выхода из него, пусть даже и не совсем стандартные – тема обсуждения на конференции московского бизнес-клуба.

Несмотря на разразившийся кризис, начало 2022 года было отмечено ростом ипотечного кредитования. Какая то его часть, конечно, связана с переоценкой активов. Это связано с ростом курсов валют. В предыдущие годы этот показатель был гораздо скромнее.

Каково же влияние экономической ситуации из-за спецоперации на задолженность по ипотечным кредитам? Общая задолженность россиян по ипотеке выросла за месяц на 1,18% и к 1 февраля 2022 года достигла уровня 11,89 трлн рублей. Однако в разных регионах ситуация сильно отличается. В причинах этих отличий должны разобраться банки. Либо это системные риски, либо некачественная работа в регионе. К системным рискам можно отнести, например, ликвидацию градообразующего предприятия. Также необходимо выявить неблагополучные отрасли, путем отслеживания роста просрочек у работающих в разных отраслях.

Банк должен помочь клиентам, попавшим в неприятную ситуацию и тем, кто еще только ожидает трудностей. И здесь нужна помощь государства, так как обычная реструктуризация кредита не спасает положения. Поскольку, выплаты по кредиту увеличиваются прямо пропорционально ставке.

Как же государство может решить проблемы граждан в ипотечном кредитовании? Прежде всего. Необходимо сменить источники ресурсов. Новыми источниками должны стать государственные средства, средства организаций и сбережения граждан.

Застройщики сейчас просят у банков кредиты на 5-7 лет. Однако банки не могут выдать такие кредиты. Существует и проблема оценки недвижимости, особенно недостроенных объектов, а это в большей степени новостройки Москвы, а также ностройки в ближних пригородах. На рынке недвижимости это самый большой риск на сегодняшний день. Под эту стоимость они готовы дать кредит. В оценке реальной стоимости недвижимости затрудняются даже сами девелоперы. Нормальное движение капитала, учитывая эту проблему, затруднено.

Благодаря взысканию залогов и невозможности их реализации при сегодняшнем положении дел на рынке, на балансе у банков висит недвижимость и средства производства. А сами банки рискуют превратиться в промышленников. Возможно введение других способов решения задачи с залогом при неплатежах, окажется выходом из тупиковой ситуации. Например, в Европе практикуется передача имущества в принудительное управление специализированной компании, в случае неплатежей. Прибыль от аренды объекта идет банку, тогда как собственник остается прежним. Возможно, эти способы будут в скором времени внесены как поправки к Закону об ипотеке. А пока в нашей стране предусмотрена только продажа недвижимости с аукциона.

Некоторые эксперты полагают, что неизбежно возвращение рынка на 7-8 лет назад. Это означает использование вексельных схем, бартеров и взаимозачетов. Активное строительство сместится в область, а в Москве будут достраиваться уже начатые объекты. Девелоперы вынуждены уменьшать площади квартир, предлагать недвижимость готовую к проживанию, а также предлагать рассрочки и кредиты. В ближайшее время будет цениться качество и дешевизна на рынке недвижимости. А это не может не радовать потребителей.

А вот запрет на продажу квартир до сдачи ГК, приводит не только к исчезновению обманутых вкладчиков, но и новостроек.